在南京，正當開發商摩拳擦掌，紛紛上調售價準備在“金九銀十”把房子賣個好價錢時，久未提及的“限漲令”在此刻適時地重出樓市。
近日，南京一些樓盤因漲幅超過10%，被南京物價局駁回漲價備案的請求。按照南京目前執行的房價備案制度，漲幅5%被認為是一條“紅線”。樓盤即使漲價，也必須在前一批房源的價格備案滿三個月之后，才能重新申報調整之后的價格。
事實上，南京樓盤漲幅“紅線”并非今年才制定，而是個老政策，而對比7月份南京剛出臺的被稱為“救市”的刺激購房政策，此番“限漲令”重出“江湖”可謂是先揚后抑，正如復旦大學地產運營研究所所長蔡為民所言，此時重現南京樓市，決不是沒有所指。南京是在防患于未然，就是擔心樓市再次出現大幅上漲。而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價主力的二三線城市的樣本。
部分樓盤漲幅觸紅線
近日，位于南京六合區的榮盛花語馨苑開盤推出430套房源，售樓人員透露在申報二期房源銷售價格時，原報價漲幅10%的方案被南京市物價局駁回。“我們一期銷售均價5500元/平方米，二期的銷售價格備案時打算上調10%，可方案被南京物價局打回來了。”售樓人員說。
據了解，因為價格上漲幅度超標，而被南京物價局駁回漲價方案并非個案。位于南京仙林板塊高科榮域和浦口的威尼斯水城，均因為進行價格備案時漲價超標而被物價局制止。
南京當地一家房產機構人士向記者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次對報價進行備案時，就因為比之前樓盤均價高了約1000元/平方米，曾被打回來一次。“威尼斯水城和幾個樓盤的漲價之所以被駁回，是因為開發商觸到了紅線，后期漲幅不得超過前一期房源的5%。”上述人士說。
對房價明確上漲幅度，并不是第一次在南京出現。早在2009年時，南京曾經出臺過一房一價的房價漲幅控制方案。業內人士告訴記者，萬科在南京的一個樓盤此前就因為在銷售過程中漲幅過快，超過了同區域價格平均漲幅，此后的銷售即陷入停滯狀況。之后萬科高管親赴南京與當地政府部門協商后，才解決了漲幅超標的問題。
知情人士告訴記者，南京出臺的限漲紅線一直存在，只是久未提及。“因為2010年以來房價一直在降，政府不會插手管樓盤下跌，所以人們認為這個政策可能沒有了。實際上南京的控制房價漲幅政策從未退市，在房價快速上漲的時候有人觸到紅線了，才被重新提起。”易居中國南京區總經理厲建軍指出。
不過記者在采訪中了解到，雖然南京對各樓盤出臺了漲價指標，但開發商仍然有辦法規避這一政策。“把樓盤價格定得高一些，就很容易解決這個問題。因為政府不會管樓盤價下跌，價格報高了之后，通過打折的形式作為其實際的銷售價格。此外，有的樓盤還會通過換一種物業，來規避政策。”同策房產南京分析師郭鎮東表示。
據了解，威尼斯水城就是通過另報物業的方式實現漲價的。該樓盤8月的銷售均價為8500元/平方米，最低銷售價為7800元/平方米；然而即將在9月底開盤的200多套房源，售價為9000元-9500元/平方米。
銷售人員表示，9000元/平方米的售價已經通過了備案。“因為我們沿江一排的江景房是板樓，而之前賣的是高層。這是兩種不同的物業類型，價格沒有可比性，所以就通過了。”售樓人員表示，如果仍然按照高層來報，很可能無法通過備案。
跌宕起伏的樓市政策
事實上，近兩個月，南京的樓市政策可謂是跌宕起伏。
7月份南京還出臺了“首次購房者可獲個稅返還補貼”的鼓勵購房的政策，被認為是變相救市；到了9月份，房價的漲幅“紅線”又重現南京樓市。
“如果不出臺鼓勵購房的政策，南京房價可能會繼續下降，開發商也可能會真的撐不住了。在那樣的情況下，地方政府自然會想辦法扶一把開發商。可是現在樓市回暖了，開發商緩過勁來了，又開始想要漲價，所以政府又不得不出手打壓房價。”蔡為民指出，不論“救”還是“限”，政府都是想防止房價出現大起大落。
同策房產研究總監張宏偉指出，南京樓市政策的先揚后抑，其實也是其它城市的一個樣本。“七八月份各地樓盤都出現了量和價不同程度的上揚。雖然業內還沒有形成樓市已經見底的共識，但大家預計樓市即將見底。這也影響到開發商的銷售，各地的樓盤都趁機出現了一股漲價潮。”張宏偉說。
對于近兩個月房價的再次上揚，易居研究院副院長楊紅旭指出，二三線已經是本輪房價上漲的主力軍。
“一二線城市現在的房價，已比年初上漲了10%-15%。更值得注意的是，一線城市對全國樓市的影響力正在趨弱。二三線城市，正在成為樓市價格上漲的主力軍。而當二三線城市成交回暖的時候，大部分三四線城市的新房成交高點還沒有來到。”楊紅旭認為，如果接下來沒有重大政策出臺，預計至明年年中，部分房源可能會再漲10%-15%。
而在房價已經見底預期的影響下，在8月份，反映房地產行業“基本面”的幾個重要指標開發投資增速、房屋新開工面積增速、土地購置面積增速、房地產開發景氣指數，在下滑數月后均出現了反彈。
“各地都不希望樓市過于慘淡，所以都想救市；可如果漲得太厲害，地方政府、中央相關部門都說不過去。但從各地樓市銷售和全國投資開發的月度情況來看，房價已經出現了再次上揚的苗頭。”蔡為民表示，如果在房價剛剛出現苗頭的時候不去遏制，等到市場一致認為房價已大幅上漲的時候再出手，恐怕已經來不及了。
