樓頂違建：多頭管理下的“一意孤行”
繼北京“最牛違建”曝光后，全國(guó)各地的違建紛紛見諸報(bào)端：蘇州的空中“園林”、深圳的空中“廟宇”、湖南衡陽的空中“別墅群”……專家認(rèn)為，層出不窮的樓頂違建，拆除只是個(gè)開始，其深層次原因，需要更多的思量。
公地私用，違建易
據(jù)了解，北京全市違建面積已達(dá)2000多萬平方米，基本集中在中心城區(qū)，大體相當(dāng)于去年全市商品房總竣工面積，目前已拆除624萬平方米、9300多處。
“嚴(yán)格來講，違章建筑不是一個(gè)法定概念。”北京市浩東律師事務(wù)所律師張春杰告訴記者，“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照該證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，均是違法行為，所建均為違章建筑。”
張春杰介紹，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分等屬于業(yè)主共有。但是地下室、樓頂、樓層過道等公共位置往往成為“公地私用”的重災(zāi)區(qū)。
深圳房地產(chǎn)律師劉子孺表示，樓頂是公共均攤的部分，歸全體業(yè)主所有。但現(xiàn)實(shí)情況是，開發(fā)商多以贈(zèng)予的方式將樓頂交由頂層住戶使用，這就難免會(huì)讓頂層住戶產(chǎn)生“我的地盤我做主”的認(rèn)知錯(cuò)覺。
“但是從法律角度上，頂層并不屬于開發(fā)商所有，這樣的承諾沒有任何法律效力。”劉子孺說，“如果開發(fā)商給過頂層業(yè)主相應(yīng)的承諾，在樓頂出現(xiàn)違建時(shí)，業(yè)主可以向開發(fā)商要求索賠。”
劉子孺告訴記者，頂層住戶如果想要進(jìn)行房頂改造，一個(gè)合法的流程是，做好規(guī)劃，報(bào)建審批，消防等部門批準(zhǔn)，經(jīng)全體業(yè)主同意后，在不妨礙樓層安全的情況下，才可以進(jìn)行施工改造。
北京“最牛違建”的屋主所在的人濟(jì)山莊北京普瑞物業(yè)管理有限公司提供的材料顯示，業(yè)主張必清的陽光房包含在房產(chǎn)面積內(nèi)，物業(yè)公司同意其進(jìn)行陽光房裝修，包括使用輕體材料對(duì)局部屋面進(jìn)行假山裝飾和用草炭土進(jìn)行草坪綠化。劉子孺認(rèn)為：“如果只是征得物業(yè)的同意，是沒有任何意義的。”張春杰也認(rèn)為，物業(yè)公司不是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批部門，只是物業(yè)同意是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
聯(lián)合執(zhí)法，拆違難
針對(duì)違建之風(fēng)，日前，北京市進(jìn)一步明確了居住區(qū)違法建設(shè)查處和拆除的五大步驟，包括聯(lián)合認(rèn)定、凍結(jié)房產(chǎn)、約談教育、媒體曝光、強(qiáng)制拆除。在這五個(gè)步驟中，一處違建從發(fā)現(xiàn)到拆除，就涉及城管執(zhí)法、規(guī)劃、住建、國(guó)土等多個(gè)政府部門。
“多頭管理造成的后果就是其中一個(gè)環(huán)節(jié)拖延，整個(gè)拆違工作就停滯，此外發(fā)現(xiàn)違建之后，誰該管、誰能管，以及分段管理也導(dǎo)致責(zé)權(quán)不明。”中國(guó)社科院法學(xué)副研究院支振鋒稱。他表示，如何整合拆違力量，明確監(jiān)管責(zé)任是解決當(dāng)前“拆違難”的一道必答題。
北京“最牛違建”從2007年施工開始，就有鄰居不斷投訴，城管部門多次意欲入室調(diào)查，但張必清均以在外地出差為由，一直不予配合，造成認(rèn)定違建時(shí)間長(zhǎng)。而深圳南山區(qū)沙河街道執(zhí)法隊(duì)接到關(guān)于空中“廟宇”的投訴后，先后6次與管理處人員前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)，并下發(fā)協(xié)助調(diào)查通知書，由于相關(guān)業(yè)主不配合，一直無法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。深圳執(zhí)法部門遭遇如此尷尬處境，幾乎就是之前北京“最牛違建”的翻版。
劉子孺告訴記者，對(duì)城中村的違建認(rèn)定比較快速，但是對(duì)于小區(qū)內(nèi)的違建，因?yàn)樗械牧鞒潭家叩剑恳粋�(gè)流程會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，所以整個(gè)認(rèn)定時(shí)間就比較長(zhǎng)。張春杰認(rèn)為，認(rèn)定還是比較容易的，除歷史比較早的建設(shè)外，建設(shè)方如果不能出具合法的依據(jù)，如《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和相應(yīng)的臨時(shí)規(guī)劃許可證等規(guī)劃許可證件》等，基本可以認(rèn)定屬于違章建筑。
張春杰告訴記者：“相對(duì)于認(rèn)定而言，違章建筑的拆除更難，當(dāng)然可能有技術(shù)原因，但也確實(shí)存在有關(guān)部門不積極依法執(zhí)法、有人阻撓執(zhí)法等行為。執(zhí)法不公是對(duì)違法者的放縱，是對(duì)守法者的不公平。”
“從認(rèn)定違建到拆除違建，整個(gè)過程真正的困難其實(shí)不多，最關(guān)鍵的是各個(gè)部門聯(lián)動(dòng)起來，盡快完成各項(xiàng)工作。”劉子孺表示。
