各位同仁，業界矚目的十八大三中全會報告全文昨晚已刊發。昨夜今晨，國內頂級投資銀行中金公司首席經濟學家彭文生，對全文作了相關解讀。對于中金的解讀，敝人提煉了對房地產業影響比較大的幾點內容，作為總結，供各位參考。
1、房地產行業的國退民進將是一個中長期趨勢。現在國企直接參與開發的游戲模式會改變，將從運動員變成投資人，民營企業存在未來與現有國企合作的巨大空間。
2、土地制度改革的關鍵環節——農業集體建設用地的上市流轉，將在未來是個主流趨勢，但農用地的全面上市尚需時日。考慮到農用地以同地同權的方式大規模上市對城鎮房地產市場將是個巨大沖擊，預計該項改革將分階段進行。未來改革具體措施推進力度尚待觀察。
3、房產稅改革將如期推進，但目前仍以城鎮試點方式推行，推進速度較緩。
下面請看經濟觀察報對中金公司研究報告的專題報道。
《中金：六大改革方向值得注意》
據上證報報道，對于昨日（12日）公布的三中全會公報，中金公司首席經濟學家彭文生認為，有六方面改革方向值得注意：
第一，公報提出堅持公有制主體地位，同時積極發展混合所有制經濟，推動國有企業完善現代企業制度，支持非公有制經濟健康發展。總體而言這一表述并不激進，而是在現有框架下對國企制度進行改進。
對此理解主要有兩方面：一是積極發展混合所有制經濟，將促進國企從一般性競爭領域退出，為國有資產資本化創造條件，國家作為投資人的收益和政府直接參與國企管理分開，這為下一步國企改革提供了方向性指引。可考慮建立國有資本運營基金或者投資公司，將目前國企直接參與企業運行，轉為政府強調國有資產保值增值。二是完善國有企業現代企業制度，將促進出資人、職業管理人員分開，有利于股東結構的進一步完善和豐富。
分析：中國房地產行業目前形勢是央企、國企占據了各地拿地開發市場的主流地位。如上述政策如期兌現，將有利于市場民營企業參與房地產行業的拿地開發。國有企業作為資金的所有者和投資人，民營企業可通過投資合作、委托管理的方式，更廣泛的介入到市場競爭中去。
第二，公報提出發揮市場在資源配置中的決定性作用，是一大亮點。此前的提法是起基礎性作用。
對此理解是：經濟體制改革非常重要的方面是強調競爭、市場的作用。這意味著國企也會在統一、開放、競爭、有序的市場中運營，可能對打破國企壟斷會有一定的推動，值得期待。
而提出建立城鄉統一的建設用地市場，實際上是土地改革的一部分。現在城市是國有土地制度，農村是集體土地所有制，不能進入市場直接交易。該表述背后的含義明確，就是改變集體土地先通過地方政府征地，然后進入市場的狀態，以后的重要改革可能在于農村集體土地直接入市。這在短時間內不會完全改變，但收縮政府征地范圍，最終將達到同地同權同價的目標。
從全國來看，預計在2016年前，農用地承包經營權改革基本完成，在此基礎上可能出臺全國統一的農村建設用地改革的方案，土地可以流轉。
第三，公報提出加快轉變政府職能，建設法治政府、服務型政府，并將其與科學的宏觀調控一起講。這雖帶有高度概括性，沒有太多細節，但從國務院新近出臺的各項政策綜合看，有一個比較明確的跡象，就是繼續減少、下放行政審批事項。從經濟領域來看，職能轉變的具體細節還要再看，未來怎么演變的不確定性還比較大。
第四，深化財稅體制改革。雖然公報中的表述較為概括，但這將是未來的改革重頭戲。“改變稅制”四個字雖然簡單，但意味著當前稅制存在較大的問題。
稅制改革值得期待，其中有以下幾方面措施值得關注：一是營改增進一步擴大試點范圍，包括地區、行業，尤其是鐵路、郵電通信納入營改增試點，2015年或全面完成營改增，營改增具有規模效應，達到的減稅力度可能要比現在市場預期的強；二是贏商網房產稅改革試點范圍擴大，且改革力度可能超過上海、重慶，未來可能納入試點的城市包括杭州、深圳、青島、南京等，但也會有一個漸進的過程；三是消費稅改革，我們理解消費稅改革實際上是將現有的消費稅由中央征收改為地方稅種，而非全面征收。也就是說，將給地方政府更多財權，而不是新增消費稅稅種。消費稅改為地方稅種后，其重要性將增加，可能會替代現在劃給地方政府的四分之一的增值稅，從而抑制地方政府擴大生產規模以及投資的沖動。
第五，公報提出健全城鄉一體化發展體制機制。雖然未提新型城鎮化，但也沒有提此前討論較多的新農村建設。打破城鄉二元結構，實現統一發展，反映了政策不同的側重點和平衡，城鎮化發展并非以犧牲農村、農民的利益為代價。與農村土地流轉相結合，可使農民從生產要素方面獲得更大收益。
對于城鎮化的資金來源，可能還會從地方財稅體制改革中來，允許地方政府發行市政債，作為城鎮化發展的配套措施。
六是公報提出推動對內對外開放相互促進、引進來和走出去更好結合，促進國際國內要素有序自由流動、資源高效配置、市場深度融合。
這一表述并非單純強調對外開放，而是強調促進國內國際要素自由流動，市場深度融合，這其中非常重要的就是資本的自由流動。對內對外開放是經濟體制改革的重要方面，上海自貿區建設就是一個先行，對自貿區試點不應過于樂觀或者悲觀，在對外開放過程中，自貿區是重要的試驗地，尤其對于金融開放而言。央行目前在資本賬戶開放、利率市場化方面態度積極，雖然短時間內不會實現完全開放，但2015年在資本賬戶開放上預計將取得重大進展。
對于公報，總體而言，有如下三個核心觀點：1、對經濟增長而言，讓市場發揮決定性作用及其配套措施，將有利于促進中長期經濟增長，但短期仍有較大不確定性，效果不會馬上顯現；加大民營資本投資，推動財稅體制改革、政府職能轉換等對短期政府指導投資會產生一定沖擊。
2、改革在一定程度上有利于降低收入分配差距，結合公報中未提一個字但是肯定要做的人口政策改革，未來居民收入分配差距將縮小，消費、投資、儲蓄率可能會下降。
3、改革越成功，房地產泡沫破裂就越早。過去宏觀調控的同時，房價持續上漲，這一上漲有其背后的深層次邏輯，包括土地地方政府壟斷、財稅體制、收入分配差距、人口等等。下一步推進的改革，都在削弱過去十年支持房價持續快速上升的基礎。
