受國家和行業主管部門大力推動租購并舉的市場體系構建以及房地產市場變化較大等多重因素影響，一時間，進軍長租公寓領域，成為中國房地產業界繼特色小鎮之后又一熱門話題。此前萬科、世聯行等房地產企業已經先行涉足該領域，更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機構也試圖分一杯羹。今年以來，中國房企進軍長租公寓市場的頻率明顯加快，成為年度不容忽視的重磅事件。
相關報道資料顯示，早在2014年，萬科就推出萬科驛產品，后更名為“泊寓”；保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、旭輝、合富輝煌、世聯行于2016年進入該市場；石榴集團、佳兆業等則在2017年積極涌入長租公寓市場。
為了引發行業關注度也好，給資本市場講故事也好，真正想轉型也罷，大批房企進軍長租公寓領域，既被認為是國家政策促成的結果，同時也是對存量市場前景的看好。雖然抓住了市場的“痛點”，但大量運營機構無法觸及到盈利點的現實，也給這些房企進軍該領域帶來了警示。擁有資本優勢和資管經驗的房企，有能力在規模上實現超越，但能否真正解決盈利模式難題，仍需進一步觀察。
中國房地產市場發展到今天，已經進入存量時代，租賃行業正迎來新的市場藍海和重大機遇期，這一點毋庸置疑。相關機構的研究報告顯示，預計到2025年，我國租賃市場的規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。
巨大的市場也預示著租賃市場在未來將占據越來越重要的地位。隨著城市開發的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應來源。與此同時，由于熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。
政策引導層面，2015年和2016年的中央經濟工作會議都提到鼓勵發展規模化租賃市場。2016年，國務院辦公廳出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，“930新政”后一系列調控新政也鼓勵房地產開發企業將自持部分住宅作為租賃房源，這一系列政策都加速推動了房企在長租公寓領域拓展的步伐。
今年4月，住房城鄉建設部、國土資源部在《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中進一步提到，“鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。”
在此背景下，長租公寓領域的所有市場參與者都在競速賽跑，以求擴大規模，搶占更多的市場份額。但從以往經驗來看，長租公寓運營者并沒有找到長久的盈利模式，目前還主要靠租金差，盈利關鍵點則在于低成本房源。中金公司通過對比魔方公寓（上海）、函數青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與各自周邊小區房源的租金情況發現，品牌公寓較周邊房源的租金溢價一般在50%~80%區間。
專家分析，當前長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租成本。有的企業占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高水平。這在某種程度上會極大制約運營方的盈利能力。因此，在現有條件下，只有實現規模效應，才能擠出一定利潤空間。在當前的社會化運營機構中，魔方公寓、優家公寓等都進行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴大規模。
中金公司則認為，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，項目的投資回收周期一般在4~5年，且裝修成本攤銷年限一般為5年，因此項目前5年的凈利潤處于較低水平甚至虧損。
此前，長租公寓領域的企業之所以一直處于謹慎發展狀態中，原因之一是資產價格的高企導致國內租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業很難在起步階段自持物業；另一方面，在全球主要發達經濟體利率趨于0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業融資成本較高。過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加杠桿快速做大的可能性。
進軍長租公寓領域，固然是很多房企在白銀時代尋求新的業務拓展方向的選擇，但受各種因素的制約，仍有很長的路要走。對此，萬科集團高級副總裁譚華杰的建議有一定的參考價值。他表示，長租公寓企業應結成聯盟，并以聯盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎性、平臺性的問題，可以采用不同于一般企業的管理架構，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規模和盈利價值來定；未來最理想的資產持有人應該是REITs（房地產信托投資基金）。
（中國建設報）
